过去几年，随着投资政策与投资渠道的逐步开放，越来越多高净值人士开始将目光投向海外，资产配置国际化已经成为一种趋势。

一、投资及资产配置需求

对于房地产投资而言，主要分为两种逻辑，第一种就是追求房产本身价值的上涨，获得投资;第二种逻辑就是通过房产出租的形式获取每年现金流的。

第一种逻辑完全适用于我们国内的市场，房产价值在近20年之中，上涨速度极快，但目前上涨趋势放缓了很多。而国际上也有很多城市在过去的十年之中房价上涨幅度很大，很多投资人也通过低位买入房产在高位抛售房产的方式赚取了不菲的差价。

第二种逻辑，就是通过将房屋短期或长期出租获取稳定现金流的海外房产投资方式。我国目前的房产租金在1%到2%之间，率在国际上属于偏低的水平，也就是我们常说的租售比偏低。

而在一些旅游业发达的地区或者名校聚集的地区，房租率往往会很高。像美国某些地区房产出租，每年税前的率可达到10%以上，而欧洲一些地区的商铺出租率也能达到10%以上。

所以我们在考虑投资标的的时候，一定要明确自己的投资逻辑是更倾向于房价上涨带来的本金，还是更倾向于稳定的现金流回收。

海外房产投资会涉及很多的外在因素，除了房产本身的投资逻辑外，还要考虑汇率，货币发行量，以及投资标的国的政治等因素。但是投资海外房产，一个巨大的优势就是应对目前CRS政策的实行。

二、安全需求

目前国内的生活环境，无论是空气质量，还是食品安全总体上来讲都很难让人满意。但在海外基本不需要有这样的担忧。在南欧的很多国家，比如西班牙、葡萄牙、马耳他、希腊，自然环境都十分优越，每年都有大量游客前来观光旅游。

另外，国外对于食品安全问题十分重视。美国的食品产业庞大，每年的内销食品额2400多亿美元，进口食品额150多亿美元，但食品业在安全方面有着出色的纪录，被认为是世界上最安全的食品供应，美国人在日常生活中对食品安全的信任度也很高。

三、子女教育

对于子女的教育来讲，国内的教育环境，教育质量和受教育的公平程度，往往迫使大量人群选择将子女送往海外接受更加先进的西方教育。虽然选择何种教育的方式，是每个人的自由，但是让子女接触不同的文化已经成为目前的主流趋势。

在孩子出国时进行房产投资，利用房屋升值或房屋出租获得的与留学费用相抵，你会发现留学成本会大大降低，甚至会赚取不菲的，这就是我们所说的以房养学。

海外房产投资的需求因人而异，看似只是简单的购置房产行为，但海外置业，海外投资绝不仅仅是购置一套房子这么简单。人们的生活，因为每一个不同的需求，不同的操作方式而发生巨大的改变。